杜晶目前公司确实非常困难，去年的辉煌仿佛过眼云烟，真实存在过，却又同幻觉一样。 2021年青阳推出了二手房指导价，过完年之后月成交量就环比下降了40%。 青阳住建局称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。 “本来3月成交量都回升了，我以为2月淡季只是暂时的。”
杜晶说，“怎知3月之后就一直跌一直跌，现在整个青阳市，几千万人口的地方，二手房成交还不到2000套！有些学区房的小区价格降了30%都没人买！”
杜晶给关莎看了触目惊心的数据，截至目前，青阳总共成交的二手房住宅比2020年下降了57.3%，创15年新低。 关莎仔细看了杜晶提供的各项数据，指出一点，“但是新房成交量增加了15.5%。”
“是，但新房从买入，到最后房子可以出手最少得等5年，何况5年后也要到二手房市场去卖，现在的情况是没人有信心将来可以卖出去。”
“二手房指导价，直接控制的就是银行信贷么？”
听关莎这么问杜晶一拍床板，“可不是么！原本市面上的房子值1000万，结果下达的同小区指导价只有700万，银行只根据指导价批房贷，新购房的人如果要买，只能贷款700万的70%，那谁还想买在银行那里根本不值1000万的房子！”
“这是……控杠杆……”关莎自喃，她的心脏在剧烈跳动。 “现在根本没人看房了……拽都拽不动。”
杜晶灰头土脸。 关莎此时突然想到萧杰和她提过的房子金融属性的问题。 萧杰当时的原话是： “评价一个具有金融属性的资产到底有没有价值，看的往往是它的信贷价值，也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱，信贷价值大的资产，短期内给你换来的现金就多。”
“大部分人买房子都需要去银行贷款，但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据，银行给你贷多少钱，是依据它自己的一套独立评估系统。比如市面上标价1000万的房子，在银行的估价系统里或许只值800万，于是银行就按800万的总价来决定给你贷多少款。”
“其实不只是房产，可以说任何信贷属性低的金融资产，都不属于好资产。”
萧杰的话句句清晰，字字刺耳，他的预测分析如今成了现实，这现实来得如此之快，快得所有人猝不及防。 二手房指导价其实直接打击的就是二手房的信贷价值，完全称得上房产调控的核弹级武器，一瞬间，很多账面上几百几千万的房子不过就是购房者自己幻想出来的价值而已，想要变现，困难至极。 杜晶的京亦公司目前已经不再依靠传统的群聊和卖教材模式了，而是升级成了知识付费。 京亦去年就在知识星球APP里注册了自己的星球，里面全是房产投资的知识，进入星球成为会员需要缴纳年费，每个会员每月有一次免费提问机会，超过一次需要额外付费提问。 杜晶原先对自己的运营模式信心满满，公司旗下的所有房产、法律和税务专家也因付费提问的方式得到了非常可观的报酬，积极性大增，去年公司业绩蒸蒸日上，付费用户破了15万人，按每人每年298元的年费计算，京亦单单去年一年的营收就达到了4470万人民币。 杜晶本以为公司业务规模会在2021年翻番，结果今年直接滑铁卢，星球里骂京亦坑人的逐渐增多，直到现在到处都是。 “我看看！”
关莎抢过了杜晶的手机。 星球的设置确实比较科学，杜晶和公司作为星主可以分享文件、照片以及知识汇总链接，星球会员能向星主提问，完成作业和每日打卡，此外星球里也设置了讨论区，会员可以根据目前的房产形式自由讨论。 关莎点击了界面里的“只看星主”，弹出的帖子均是京亦公开发布的，除了政策法律文件外，就是很多城市不同小区的楼盘价格趋势分析以及日常交流帖。 比如： 【三江花园，配套好、地铁四条线，三甲医院与重点小学齐备，更有历史悠久的国际私立学校】 【魔都大成区楼盘批量出手，开车10分钟便是国家级4A森林氧吧，海景游艇会码头港口】 【政策初心是维稳，不是为难刚需】 【因为你太爱存钱，所以才买不到房】 【只有看懂规划，才能看懂城市】 【直播分享：政策解读、城市规划、小区挑选】 【《三十而已》剧中的顾佳，虽然结尾听起来很悲催，离婚，烟花厂爆炸需要赔偿，但最终救命的，依然是她那套豪宅】 …… 这些帖子下面关莎刷出的评论不是让京亦赔钱就是让杜晶坐牢，有一些还算理智的网友也是各种诉苦： “前两年入坑的，今年想换房，挂了几个月根本卖不出去！”
“就是啊，中介都开始裁员了，连带人看房的都想转行！”
“扎心了老铁，我的房子降价25%，还是无人问津。”
“我家有地铁，有学校，有商铺，就是没有接盘侠。”
“之前忽悠我们买房，说买房就是买青阳股票，结果现在青阳直接停牌了！”
“做任何事前都要想清楚三样东西：信用，杠杆，现金流，现在全没了。”
“地产已经带不动消费了。”
“大家醒醒吧，未来大概率还有房产税，三套以上的持有者，惩罚税率肯定会叠加，1.5%，2%，3%或5%都有可能，房子越多税率越高，那些有个十套八套的，给个5%的惩罚税率，顶多20年房子就归国家了。”
“炒房客才有十套八套吧？”
“群里炒房客一大堆。”
“别说炒房客了，站在普通人的角度，第一套是刚需，第二套是改善，现在像我这样的独生子女，父母两套，爷爷奶奶两套，外公外婆两套，六套都由我继承，夫妻加起来就是12套，这放在过去是资产，放在未来就是一张张赤裸裸的纳税凭证！”
“你们看看日本，说日本到2033年无主空房将达到三分之一，年轻人根本都不愿意继承父母的房子，因为卖不出去还要交税……” “晕死，那我去年还买了几套怎么办？”
“美国那些发达国家房地产税收能占到一个州70至80%的收入，兄弟们想一想” “大家认清事实，提早准备，枪已上膛，时日无多。”
如今不仅星球社群里一片哀嚎与咒骂，基本没人愿意续费，而且找到京亦公司总部逼杜晶赔钱的大有人在，随着市场行情越来越差，有些非理性的购房者甚至查到了杜大娘火锅店，去店里闹事，搞得不少火锅店只能关门歇业，本来因为疫情杜大娘火锅店的生意就很不好做，如今再来这么一下，杜大娘火锅店2021第一季度的营收直接下降了70%，股价腰斩。 树倒猢狲散，那帮之前吃高薪的专家律师纷纷辞职，就连一直吹捧杜晶的马友们也撤资了，他们对杜晶说钱可以不赚，但命得留着。 “我实在是没地方躲了……”杜晶说着又哭了出来，“对不起关莎，是我当初没有听你的，是我太自大了，你都那么好心的告诉我了我都不听……” 关莎抱紧了杜晶，“他们没有打你吧？你没受伤吧？”
杜晶摇了摇头，“他们一来我就举着手机假装开直播，他们不敢怎么样。”
至此，关莎想起了萧杰当时那让她毛骨悚然的话：“你的这个生意全部都是不确定，我看到的是一条越来越坎坷的路，而且这条路你越往前走，在后面追杀你的人就越多。”
萧杰似乎并不是故意让她失败，他说的都是对的……到头来……都是对的……关莎想着想着眼角再次发热，如今她都不知道自己应该继续去恨这个男人，还是应该重新爱这个男人。 一整夜，杜晶和关莎面对面抱着躺在床上，各自哭干了自己的眼泪。 久久，杜晶说：“我现在知道爸妈，爷爷奶奶那辈创业有多不容易了。”
“嗯，我也知道了。”
关莎也想起了自己的爷爷和父亲。 “你怎么了？”
发泄完一切的杜晶注意到了关莎的异样，“是不是雁子谷公寓也遇到问题了？”
关莎摇摇头，“是我遇到问题了。”
“什么问题？”
杜晶问，见关莎久久没回答，她侧起身子，“你跟萧大哥还好么？”
“不好。”
关莎说，杜晶的遭遇如此不堪，关莎也不打算将心底的伤痛藏着。 她将萧杰处心积虑希望卖掉雁子谷公寓的事情和杜晶全盘托出，最后，关莎苦笑一句，“你的萧大哥，他是一个很优秀的投资人，他或许也没想过故意让我失败，只是他似乎……”关莎说到这里欲言又止，“从头到尾都是我主动，我主动告白，我主动牵他手，我主动抱他，我主动提的结婚……如果你能亲眼看到我们的相处模式，听到我们的对话，你就会感受出……他或许从来就没有爱过我。”