现在资本市场上又出现了一个新的投资品种，英文缩写叫reits，汉语意思是“不动产信托投资基金”。
在今年二月份，有人向我推荐过这个东西。
对于这些新的投资品，我一般都比较喜欢，还专门查了不少这方面的资料，但最终没买，原因是收益不高，没有获得超额收益的机会。
既然有读者想了解，那这两天就来聊聊这个reits。
想从中赚钱，首先就要了解为什么要推广这个东西。
这还是要从罗斯福新政说起。
罗斯福发展经济的方法广受好评，被各国统治者所效仿。
他的方法有三个好处：第一，可以迅速的提振经济，对国家有好处。
第二，增加就业，对老百姓有好处。虽说老百姓想赚钱，必须在工地上搬砖出苦力，但总比失业在家饿肚子强。
第三，对统治者有好处，通过一些大工程可以提高政绩，特别是在许多国家，搞工程还有油水可捞，可谓是名利双收。
唯一不足之处就是，这些大工程需要大量的钱，钱从哪里来?
财政收入是一部分，但正常的财政收入除去必须的开支之后，也所剩无几，所以更多的是发行国债来搞基建，说穿了就是印钱。
印钱是最简单的方法，但是如果拼命印钱搞建设，势必造成恶性通货膨胀。
发展经济最好的方法是盘活存量资金。
如何盘活存量资金?
股市就是一个盘活存量资金的方法。
老百姓花钱买股票就是帮助企业融资，助力经济发展。
但股市有风险，还有好多人不敢炒股。
所以，前几年某人搞出了一个p2p出来。
全国上下大搞p2p，还出台了许多鼓励性的政策。
p2p就是通过高收益把居民储蓄给调动起来，帮中小企业脱困。
当时宣传的口号就是：盘活存量资金。
可惜，搞到最后，许多p2p平台都变成了庞氏骗局，特别是云南某亚一次性就坑了几百亿。
后来，这些平台全部查封，就连曾经红极一时的红岭创投也被定性为非法集资。
但是盘活社会存量资金的思路是没有错的，p2p失败主要是缺乏有效的监管，许多平台把资金占为己有，携款潜逃。
所以，第二套盘活社会存量资金的方法应运而生，那就是reits。
……
每次经过高速公路收费站的时候，我就思考一个问题，这收费站跟古代的山贼土匪也没啥区别，规矩就是：要从此路过，留下买路钱！
不同之处在于，古代的山贼还要东躲西藏，躲避官兵的围剿。
而这些收费站则是受法律保护。
如果自己能开一家这样的收费站多好，每天光收费不干活，赚钱又多。
然而，建一条高速公路需要花费的成本是非常巨大的，动辄上百亿，私人一般是不可能完成的。
所以，这只能是梦想！
与此同时，这些收费站的所有者也在发愁。
别看每天收钱赚钱，日子过得红红火火，其实到现在还一分钱没赚呢！
咱们以目前价格最高的一只reits基金广河高速为例，进行说明。
它的全称是：平安广州广河reits，代码是180201。
广河高速是广东省内连接广州、惠州、河源的一条重要跨区域大通道。
其中，最核心的一段是广州段，全长70公里，途经广州市天河区、白云区、黄埔区（萝岗）、增城区，最终与广河高速公路惠州段相接。
广州段总投资69亿元，于2008年开工修建，2011年底开始通车收费。
那么每年的收费情况如何呢？
从公开的数据来看，2021年收过路费4亿多元，加上其它的相关收入和开支，一年的总收入是5亿多。
预计今年的收入是6亿多。
投资70亿修条高速公路，一年净赚六个亿，收益率接近9%，感觉还不错是不是？
许多人会忽略一个问题。
高速公路是有收费年限规定的，不是说建个公路就能收一辈子的钱。
广河高速的收费年限是25年，从2011年开始，一直收到2036年12月16日止。
一年赚6个亿，25年的总收入是150亿，除去初始成本69亿，一共赚了81亿，收益率是117%!
猛一听是翻倍的利润，好多哟！
问题是，这是25年的收益，平均下来一年收益不到5%!
作为高速公路的投资方并不希望守着收费站过25年，这样资金的利用率实在太低，最好的方法是：把这条高速公路尽快的卖掉，回笼资金，然后再去修建下一个高速公路。
但是，高速公路这种固定资产变现很难，根本卖不出去。
作为高速公路的拥有者，希望把公路连同收费站的经营权给卖掉，获得现金。
而许多老百姓又梦想者拥有自己的收费站。
所以，reits基金就应运而生。
参与运作广河高速的基金是平安基金公司。
平安基金发行一只名为"平安广州广河"的reits基金，向全社会想投资高速公路的个人投资者募集资金。
然后用募集到的钱把这条高速公路连同收费站的特许经营权买下来，并且承诺以后营业收入的90%全部用于投资人的分红。
事实上也是这么做的，这只基金自2021年6月7日成立以来，不过一年的时间，已经分红两次。
第一次是去年的9月30日，进行年内首次分红，分红比例100%，分红方案为0.52710元/每份公募reits份额。
第二次是去年年底，二次分红方案是0.2105元/每份公募reits份额。
两次分红合在一起，每份基金一年分红的金额是0.7376元。
现在基金价格是12元左右，年化收益率是6%!
猛一看，这个收益率还不错，完全值得投资，但是，这类基金有个最大的坑，那就是最后基金净值会归零！