在十来只reits基金中，最为特殊的一只是普洛斯，代码是508056。
乍一看名字，给我的感觉是，怎么像是一家外国的企业。
一看资料，还真的是一家米国公司。
奇怪，怎么米国公司也跑到国内来割韭菜了?
普洛斯，创立于米国，全名叫：安全资本实业信托公司，是一家北美物流市场上巨无霸的企业。
后来，普洛斯先后进军墨西哥、荷兰、日本的物流市场，并于2003年在国内成立分公司，开发国内物流业务。
我相信大部分人以前都没有听说过这家公司，但咱们所熟知的亚马逊、京东、菜鸟这些电商租用的物流仓库平台，都是普洛斯的产业。
普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和。
普洛斯reits基金的管理人则是大名鼎鼎的中金公司。
一方是物流巨头，一方是投行大佬，可谓是强强联手。
所以该基金发行时受到投资人的热捧。
不过，大家要小心一点的是，这些机构实力越强，割韭菜越狠。
咱们来分析一下这个普洛斯基金旗下的资产，一共是七个物流园。
据基金说明书的描述，这七处物流园的平均出租率约为96.64%，并且租户都是京东物流、美团、德邦、申通等知名企业，这些公司租期稳定，而且不会拖欠租金。
这样的消息似乎是在告诉人们，这些物流园收入稳定，业绩良好，值得大家投资。
我却不这样认为。
大家想想，既然出租率都达到96.64%了，说明一个问题，以后的业绩已经没有了任何的成长空间。
现在的收入就是顶峰，除非大幅的提高租金。
那好，咱们再来看看现在的业绩如何。
普洛斯reit基金一年时间分红两次，第一次是去年的11月份，分红方案为0.5220元/10份基金份额。
第二次分红是今年的四月份，分红方案是0.48元/10份基金份额。
两次加在一起，合计分红是1元/10份基金份额。
目前的基金价格是4.8元，股息收益率大约是2.2%!
也就是说，如果现在买入普洛斯基金的话，年收益率是2.2%，而且这还是在出租率高达96%的情况下获得的租金收益。
不用说，大家也应该明白这样的基金值不值得投资了吧？
有投资人会想，物流园旗下的那些房产会不会有升值的可能？
招商蛇口旗下的房产是商业写字楼，或许还有升值的空间。
而物流园的房产都是一些钢建筑的大仓库，这种资产被爆炒的可能性微乎其微，至少我还没有听说过。
还有更加悲催的事情，一般的钢结构房屋在使用20年后，维修成本会大幅上升。而且，为了安全考虑，钢结构建筑的服役时间不宜超过30年。
普洛斯reit里的大部分建筑从2004-2007开始服役，这意味着以后的维修成本会大幅提升，即便租金上涨，多收到的那点钱也被巨额的维修费给吞噬掉了。
再过十多年，这些仓库搞不好还要重新建造，这些钱谁来出?
如果用赚取的租金来重新修建，那意味着至少有几年时间将无法分红。
作为一名投资人，这些问题必须考虑。
普洛斯还有一个大坑是巨额的基金管理费，去年本来的分红额度应该是2.5亿，但是中金公司吃掉了5970万元的管理费。
中金公司的管理费比同行高1到5倍!
这只基金的最大受益方是普洛斯。
那几处物流园的账面价值也不过十来亿元，通过发行reits基金，普洛斯获得了50多亿现金，盘活了固定资产，而且，reits发行之后，普洛斯仍然掌握着这7个物流园的管理权。
第二大受益方是中金公司，每年多赚6000多万的基金管理费。
那些参与申购reits基金的投资人也赚钱。
因为，这是一个新事物，许多人不懂，用炒股的思维去投资reits基金，导致这些基金上市之后被爆炒了一次，收益率达60%左右。
谁吃亏呢？
是那些二级市场上的接盘侠!
并且这东西和股票不同，股票亏了钱可以死扛。
哪怕你在48元的高价位买入中石油股票，早晚也有回本的可能，方法就是学习愚公移山的精神，把股票传给子孙后代，子子孙孙无穷匮也!单靠分红都能解套回本，无非就是时间长短的问题。
但是买这些reits基金如果被套在高位，用躺平的方法，长期持有是无法解套的。
……
好了，分析那么多，有关reits基金的投资策略已经很明确了：可以积极参与认购，但不要在二级市场上高价买入。
并且这种基金认购有个优点，那就是百分百中签!
它是按资金进行配售，只要参与认购就是人者有份。
比如，你投资十万元认购reits基金，中签率是3%，那么就可以获得3000元的基金份额。
未中签资金t+4回到账上，也就是占用5个交易日。
基金上市之后，由于原始股东配售的那一部分有很长时间的锁定期，所以在此期间，reits基金极有可能被炒作一番，虽然不可能像新股新债那样出现连续涨停板的走势，但多少能赚个30%也行了！
并且，现在reits的发行具有某种重大意义，试点不容有败，否则会影响经济布局。
最近，还专门出台了reits基金的做市商制度，就是为了吸引散户们参与其中。
所以，咱们混水摸鱼，参与申购也是可以的。
申购方法也很简单，在券商app的业务办理栏里找到《基础设置基金交易权限开通》，击进入后，勾选需要开通的账户，签署风险揭示书，就可以开通了。
不过首先说明，现在是政策扶持期，大家可以积极参与认购，基本上能喝点汤。
一旦过了这个风头，就和新股申购一样，是风险自负了。