我的记忆碎片里时间来到了2016年的中旬。一个周末，林小川来找我玩，我们每在一起都是要大战实况足球的，这次，我们足足玩了一整晚上的实况足球，第二天早上，我又联系了我和小川的同学崔志军来相聚。我们在一起聊了一个上午，聊着聊着就聊到了房子上的事情。林小川：“最近咱们县里的房价可真的长的不少啊，今年从年初的6000元每平涨到1万1平了。”
崔志军：“是啊，真的没少长啊。”
林小川：“看来真得买个房啊，志军你买房了吗？”
崔志军：“去年买的。”
林小川：“多少钱买的啊？”
崔志军：“5000多买的。”
林小川：“你买的正是时候，正是在底部买的，现在房价都飙到了一万了，我也得买个房了。”
我说：“小川，我不建议你现在买房。”
林小川：“老猫，为啥啊”我说：“要是几年前我建议你买房，但是现在我不建议你买房，因为房子现在的泡沫非常的严重，已经远远的高出了正常的价格，就和股票一样迟早要下跌的。”
林小川：“我不同意你的看法， 是不会让房价暴跌的，如果房价真的要是暴跌，老百姓怎么办， 肯定不许暴跌，你想想现在这群老百姓用这么高的价格买的房子突然暴跌了，老百姓怎么承受的起，这可是用一辈子的积蓄买的啊，房价跌了，老百姓肯定是要暴动的，所以， 不会让房地产跌的。”
我说：“可是现在的房地产的泡沫非常严重啊，现在的房子绝对不值这个钱，房地产按理说不能一直这样涨的没完没了的啊，如果这样涨下去一定会爆发金融危机的，美国08年的金融危机就是因为房地产引起的啊。”
林小川说：“按理会跌，但是我本身就是从事房地产建筑行业的，我知道 不会让房地产跌的，就算泡沫再大， 也会进行护盘的，而且就算是他再跌，也不可能跌破上涨前的价格，而且我也不想炒房，我就是买房子住啊。”
我说：“房子不可能一直这么涨下去的，拿一辈子自己的机会去给自己买一座大山压着自己不值得，我认为它和15年的股票一样，泡沫太大，泡沫不可能一直越吹越大，它终究有一天是不可持续性，只是一群炒房的人把房价炒上来，老百姓一看房价这个样子，就跟风而已，不买他就涨的更厉害，老百姓是被吓出来的购买需求。”
林小川：“我也知道，但是我还是要买，就算我买了后房子降到2000我也要买。”
我心理非常的不解，他为什么会这样，这个世界到底是怎么了，明知山有虎确偏向虎山行，这时的我已经有点气的面红耳赤了。我有点气说：“你不能买一坨巨大的债务压着自己啊，如果更多的老百姓买房的话，老百姓就会积累很多的债务啊，如果房价再涨的话，经济就会蹦盘的，因为老百姓债务缠身，预期收入没有提升，老百姓会限制消费的，没有了消费，消费型制造业就会受到影响，这样整个经济就会瘫痪了啊。”
崔志军：“老猫你说的非常有道理，但实际情况又不是这样，可我们经济，就拿香河来说，不全是和房地产有关的制造业吗，比如家具、还有水泥、还有钢材什么的，物流什么的，不都是吗？”
我说：“但是凡是都应该有一个限度啊，现在经济增长已经很乏力了，主要原因就是房地产价格过高使得老百姓收入增长速度小于负债的增长速度，造成居民消费能力越来越弱，消费能力减弱，也会影响到房地产关联的制造业，这不只是个失业率的问题，整个国民的消费需求变弱，需求变弱反过来又使得居民收入变弱，一旦收入无法覆盖债务支出，就肯定会发生经济危机的。”
林小川有点强硬的说：“不管怎样这个房子我一定要买，不管未来房子是跌还是涨，都要买，房价要是跌了，那些买了房子的老百姓 就不管了吗？”
我有点气愤的说：“泥菩萨过江自身难保呀。”
我们争论了很久，我们之间的气氛有点不好了，本来我们三个人一块是聚聚聊天来的，因为房价的事弄得很刚嘎，我说：“我们不聊这件事了，到中午了，我们三个到小饭店里喝点吧。”
我们三个出了屋子里在去饭店的路上边走边聊，可是我的心里确始终纠结着房价这件事，为什么房价会如此的疯狂，我坚信这是最后的疯狂，为什么股市中的股民的利益 不保护，而房子的利益相关者确要保护呢，我的好友林小川代表了一大部分百姓的想法了，就是 会保护房价不让房价跌，就算泡沫大的有宇宙那么大， 也一定会保住房地产不让他崩盘，所以老百姓明知泡沫巨大，也要撞破头皮、砸锅卖铁买房子，如果 再保护房地产一定会把泡沫搞到不可收拾的局面，此时我的心里充满了一种恐惧的感觉，如果 再没有非常有效的手段控制房价，等林小川这一类人买了房子后，房价如果再涨，那就是真的有价无市了，如果在有价无市的情况下，强硬的再拉高房价逼着老百姓跟风买房，那危机真的就不远了，按照林小川的逻辑，我心里总是想不通 为什么还要保住房地产，保住房地产那老百姓肯定还会涌入房地产呀，我心乱如麻，不知怎么的非常的不安起来。又过了几天，我的好友宋子健给我发来了一条微信，微信里正是于保山坐在子健的老家里，子健在微信里说：“你爸又来我们家了，在我们家坐着不走了。”
我说：“你甭搭理他，别理他”子健：“我和他说给你买房的事呢，他拿过来好几个房本，房本中都写着你那个后妈，还有你后妈儿子的名字，他说给你买房。”
我说：“他说什么你也别信，别搭理他，他现在是回村里，亲戚家都不想管他饭了，所以他到你们家骗吃骗喝来了，他骗得还少吗？”
子健：“我对你爸说‘你要是答应给于东买房，您现在就给他打一个电话？’然后他就说不知道你的号，我把你的号给他了，他现在还没打，就是在这么坐着。”
我说：“他骗你呢，他不可能没我号，你千万不要管他饭，像这么个没有廉耻之心的人，你这次管他饭，下次他还来，你忘了他去你香河家里骗吃了一瓶泸州老窖、5个烙盒子的事情了吗？”
他说：“是啊，没错。”
我说：“你不要理他，也不要相信他说的任何话，他就是脖子上挂着给我买房这块牌子，去你家骗吃骗喝去了。”
宋子健并没有回我话，后来我回去和他聊天才知道，他那天还是管他饭了，但是只是为他简单的做了点，因为这件事，我对子健很气愤，明知他是过去骗吃骗喝去的，还管他饭，要是这样他以后更肆无忌怛、恬不知耻的去他家骗吃骗喝去了。我这之后多次和他强调，不要相信他了。此时，我更加的恨我爸了，我恨他从小到大不管我也就罢了，还恬不知耻的脖子上挂着给我买房这块牌子去我朋友家骗吃骗喝，我内心很愤怒。我内心除了愤怒又很无奈，遇到这样一个父亲，我能怎么办，这个时代靠自己努力是远远不够的，可我除了自己努力没有任何的办法。我为了平息自己的愤怒，自己从网上翻新闻看，有一条新闻深深的吸引了我，这是一篇报道报道李嘉诚自2011年以来频频抛售中国地产项目，李嘉诚最近的两年里又收购英国和欧洲资产包括英国第二大移动运营商，因为频频出手套现内地房地产后投资英国受到了央媒的口诛笔伐，抨击他没有民族精神。可我内心确为李嘉诚大大的点赞，看来房地产要到清算泡沫的时候了，我对抨击他没有民族精神的言论感到很不屑，李超人给中国房地产泼一盆冷水是最好不过的了，都让我们每个人醒醒，凭什么我们 房子只许涨，不许跌。凭什么我们大部分年轻人凭自己个人努力工作都买不起房价的涨幅。这时，我不由得有一种希望，希望李嘉诚赶紧做空内地房地产，让广大老百性不要再把房子当成一个信仰，不要再因为房地产把这个社会搞的这么浮躁和乌烟瘴气，不要再因为房地产使整个社会的价值观变的笑贫不笑娼。这时，我的眼前一片空白，我从记忆碎片的世界里醒了过来，陆晓雷看我从实验仓里醒过来后，对我说设备发出了警报，需要检修了，这半天是不能进入实验仓了，于是我和他打了招呼去了师傅韩雨清那里。到了师傅那，我向师傅请教‘2016年房地产泡沫已经非常的严重了，可无论企业和个人都想疯狂的买房子，房价的上涨驱动力是什么？’韩雨清说：“这个问题可以变成为什么企业和个人疯狂的进行贷款来增加自身的债务水平，当时表面上看中国不是零利率，但是m2的增速远远超过了gdp的增速，这其实就已经进入了负利率时代。”
我问：“在货币宽松的周期里人们为什么疯狂的进行贷款是因为实际利率为负的吗？”
韩雨清：“对的，个人和企业为什么疯狂的信贷，你首先要弄清楚什么是名义利率，什么是实际利率，名义利率是在没有考虑通货膨胀因素和借款成本因素的利率，中国各机构公布的数据和新闻机构报道的利率基本上都是名义利率，实际利率分为两个，一个是事前实际利率，是根据预期物价水平的变动也就我们所说得预期的通货膨胀做出调整得出来的利率，经济学家口中的实际利率指的就是这种利率，还有一种事后实际利率，是根据实际物价水平的变动调整得出来的利率，他是用来衡量投资者的效率。费雪方程式中对实际利率进行了准确的定义，费雪方程式中，名义利率=实际利率+预期通货膨胀率，根据这个方程式变形为实际利率=名义利率-预期通货膨胀率，在这个公式里的名义利率，我们可以从 统计局和中央银行公布的信息里得知，但预期通货膨胀率，是一个预期的数据，m2增速和宽松的货币 会是预期通货膨胀率的主要决定因素，前一年的m2增速会带来第二年的物价水品的上涨，但预期通货膨胀率不会等于m2的增长率，还要看未来一年和民生息息相关衣食住行的生活必须品以m2增发前的物价水平计算增产了多少，去除这个因素才能得到一个符合逻辑的预期通货膨胀率。但这些生活必须品的增产总是有临界点的，因为人们的消费量总是有临界点的， m2的增长通常会加速商品的生产速度从而扩大产能，如果生产出来的产品超过这个总消费量的临界点，那就有去库存的压力了，最古老的经济危机就是这样诞生的。以美国为例，20世纪30年代，因为生产的商品过量，去库存的时候就需要降低商品价格把手中的商品出掉，这样在货币不加大供给的情况下造成了通货紧缩。根据费雪方程式我们可知，通货紧缩就会使得实际利率过高，而实际的利率过高使得人们更偏向持有现金，消费受到抑制。另一方面，实际利率过高人们不愿意去借钱，因为借钱的成本太高，而消费受到抑制、借钱的成本升高后，更多的工厂不愿意去生产了，这导致失业人数增加了，失业人数的增加，失业居民没有了收入来源，会更加减少消费，更加减少的消费使得工厂更不愿意生产而增加库存，这就形成了一个恶性循环，经济会越来越差。为了解决这个恶行循环，最后，罗斯福采纳了凯恩斯的建议，整个美国开始了货币宽松的 ，不断的向市场投放货币，使得实际利率下降，进而来刺激经济。但是，有宽松的货币 提振经济，就应该有紧缩的货币 抵制泡沫，一味的只知道宽松的货币 来刺激经济gdp增长率，就出现了2000年的互联网泡沫和2008年的美国次贷危机，中国和美国中任何一个 ，如果连续10年的m2增长率，必会给世界经济带来一项有金融属性的巨大泡沫。”
我问：“那实际利率下降会怎样刺激经济来影响我们的生活和投资呢？”
韩雨清：“从费雪公式说起，费雪公式实际利率=名义利率-预期通货膨胀率如果一个经济体生产出超过需求量的产品，导致库存积压过多，开始去库存，导致通货开始紧缩，有经济危机的倾向后这时央行m2开始增加了10%，GDP中以货币超发前的价格计算的产品总额增长率为2%。预期通货膨胀率=m2增长率-Gdp中以货币超发前价格计算新增的产品总额=10%-2%=8%公布的贷款利率为6%实际的贷款利率=6%-8%=-2%，这就是真正的负利率时代，作为贷款人，这种情况贷款人肯定是亏了的，你每贷出去100远将会亏损2元，反过来作为借款人更愿意借入资金进行消费和生产，因为按照当年年末不变的商品和服务量来算，他需要偿还的金额减少了2%，也就是借款人每借一百元多得了2元，这样实际利率越低，借款人借入资金的动力越大。如果因为通货紧缩导致经济十分困难的时候，低实际利率会增加借入的资金用于生产和消费，过低的实际利率逼迫着人们超前消费，过量的消费，只有消费了积压的库存，企业才有了生产的动力，把没有借贷成本的钱用在生产里，来雇佣更多的人减少失业率，如果能支付更高的工资额，那工人多出来的工资用于消费从而反哺了经济，这样经济就良性循环起来了。在失业率高于20%的限度时，过低的实际利率对经济有巨大推动作用，可现如今超过百分之五的失业率， 就受不了了，采取了过度宽松的货币 。正所谓得于斯而毁于斯，在20世纪30年代后很长的时间里，凯恩斯的货币供给理论仿佛成了解决经济问题的重要依据了，导致货币数量增长远远的高出了GDP的增长，为了GDP的增长来保证他们所谓的温和的通货膨胀，这种温和的通货膨胀真的能让我们远里经济危机吗，它并没有，它只是改变了一种形式罢了，这种不断的维持货币供给超过GDP增长来推动经济增长的做法，把经济危机的表现形式从严重的失业率转换到了金融危机的出口上，只是把一个问题转移到另一个问题上。在失业率小于20%的情况下，过低的实际利率，使得人们疯狂的借钱，不管有钱没钱都要借钱，想尽一切办法进行借款和贷款，而这些借来的钱注定要走进一项资产里来追求高资产回报率，因为这时的失业率低于20%，工厂不会用借来的钱开足马力生产了，因为消费已经被充分的满足到一个临近点上，这时，消费品的供给量已经远远高出了需求量，所以工厂和生产服务商不会把资金投向生产环节，进而工作人员的工资也不会上涨，消费需求也就不会提升了，这会导致投资回报的当期收益率非常的低。那生产者和生产商借来的钱会流向哪里呢，这些钱会追求资产利得率，他们不再关心当期回报率，因为当期回报率已经低的可怜了，如果想赚钱只有一个方法了，追求资产利得率，也就追求资产价格的变动带来收益，这会使得所有超法出来的货币流向一种带有金融属性的资产里，这导致这个资产注定不断的涨价，直至这种资产成了击鼓传花的游戏，直到所有人都配置这种资产后，直到所有人们对这种资产的认识、价值观和购买行为达成高度的一致后，这种资产的泡沫就见顶了，这种资产会以炸裂的形式呈现出，一连串金融资产都会受到这项资产泡沫炸裂的影响，产生金融资产的挤兑连锁反应，直至影响整个金融体系，总而言之，这种金融危机的表现形式通常会以某种资产泡沫破裂的形式呈现出来，对经济产生影响。现在你清楚中国房地产为什么会不断的上涨了吧，就是因为失业率低于20%的情况下采取过低的实际利率，实际利率为负的，使得所有人都必须进行债务，因为债务可以使借款人多得负的实际利率收益，导致中国所有的上市公司都在借钱，中国所有的企业都在借钱，中国的百姓也跟风想要借钱，可是百姓没有资产进行抵押，唯一的方式那就是房贷了，买房成了应对负实际利率的刚性需求，房价开始飙升，高房价又可以让百姓带来更高的债务， 又可以多卖地带来财政收入，房产开发商又可以赚的盆满钵满，三方一拍即合，何乐而不为呢。而资本是逐利的，中国所有的上市公司，中国所有的企业他们会发现房地产的资产利得率比生产和服务环节的投资回报率高出很多，他们把借来的钱也参与到买卖房地产的行为当中去，当所有的资金都涌入了房地产，地产泡沫就这样形成了，在未来很多年里，中国经济都会被房地产这座大山压着一点点的前行，房地产有一点的风吹草动，都会对金融产生连锁反应，所以既要进行打压，禁止社会资金进入这个火坑里，也要防止房地产泡沫破裂，保住价格，但是房地产没有破裂，意味着房地产就是一个吸血鬼，成了一个黑洞不断蚕食着居民收入，房地产泡沫不抑制住就无法释放消费和制造业生产。所以中国经济将会在艰难中一点一点的前行，在把涌入房地产的资金给断掉的前提下，推动上市公司将资金投入到科技研发上和生产制造上来，从而提高居民收入，推动新的消费需求的发展，用时间来换空间消耗房地产泡沫，所以，你要清楚的知道，房地产上涨的逻辑，最根本的原因是因为中国的实际利率已经成负的了，如果负利率时代不结束，不借钱永远是吃亏的，如果负利率时代不结束，中国经济体内任何一个人或一个企业债务只会越来越多，不会越来越少。”
我叹了口气说：“哎，就因为房地产导致这个社会的价值都笑贫不笑娼了。”
韩雨清：“你不要抱怨了，既然 把发展经济看的比抑制泡沫重要，你就应该顺应这个趋势。既然 目前无法抑制泡沫，我们只能拥抱泡沫，因为在这种环境里你不拥抱泡沫就会被泡沫消灭，所以你看的出当时的社会文化意识是没有什么道德和不道德的，只要拼爹、有钱就行，这是环境使然，因为 还没有施行抑制泡沫的制度，所以给你的生存环境只能利用泡沫。你必须珍惜每一次以科学为名义的决策者做出自以为对事物认识的很全面而做出来的货币 。因为人类天生就有对世界认识不全面的弱点，他们的货币 就一次次的制造泡沫，你应该把它看成是机会，应该珍惜每一次这种机会，也许有人会骂你是金融窃贼，但你不要在意，因为制度给了金融窃贼不受法律约束的环境，可以窃取别人劳动果实的环境，在这个环境里金融窃贼过着富足的生活，那些勤苦劳动的人，遵纪守法的人过着贫苦的生活。记住是环境迫使你成为了什么样的人，在这样的环境里，你只有三条路可走，第一条路是利用这个环境的规则活下去，第二条路是做回真真正正的自己，反抗这种环境做先驱，第三条路是遵守这个环境规则，走第三条路的人往往是最受伤的人，我不会教你第二条路，因为我就是前车之鉴，我教你的是利用这个环境不为人知的规则活下去，我和你说的你要好好的思考。我交给你三句话，第一句话就是所有的做空的机会都是因为持续不断的货币宽松 导致泡沫自我强化到泡沫资产不可支撑其价格后产生拐点引起的。第二句话是所有的做多的机会都是因为持续不断的货币收缩 自我强化到出现失业率增加，通货紧缩到资产价格不断下降，经济出现萧条的迹象，然后开启新的货币宽松周期的拐点引起的。第三句话是未来中国发展的最大的问题就是房地产泡沫问题，而房地产泡沫的本质问题就是货币和金融体系的问题。”
我又问：“我们身边的哪些经济现象可以帮我们来提前判定会有资产泡沫的产生呢？”
韩雨清：“可以这样说吧，高通货膨胀的预期肯定会导致很高的资产泡沫，就像我以前说的一样，通货膨胀的预期一般在每届领导人的最后一个任期最为严重，最后一个任期内会为了自己的政绩，维持高就业和产出，释放金融市场的流动性，保证经济增长，这时的货币扩张 会超出公司和个人的预期。如果中央银行具有独立性，中央银行的理性选择是不应追求扩张性 ，因为控制通货膨胀在长期内会获得更好的效果。因为扩张性 虽然导致名义上的经济数据增加，但是实际产出并没有增加多少，通货膨胀率反而上升，即使是这样，在执政者控制下的中央银行可能迫于压力采取过度的扩张 在自己任期内维持名义上增长的经济数据，然后自己卸任后把烂摊子交给继任者，我说的中央银行应该保持高度的独立性的原因就在于此，而且央行和 换届选举时不能同时换两个部门的人员，避免形成政绩目标上的高度重合而导致采用短视的货币 促进任期内增长最后把烂摊子交给继任者，两个部门的换届选举应该在各自任期的中间时间点，目的是为了使得长期经济增长 和短期经济增长 达到一个制约平衡，既不伤害短期经济也不牺牲长期经济发展动力。当然要正确的认识通货膨胀还要了解汇率的影响，如果人民币相对于外币贬值，那么我们用外国商品会变得非常的昂贵，进口商品价格的上升会导致国内总体价格水平上升，也会导致通货膨胀。所以根据各国央行和 的经济目标制定投资策略是在各国投资成功的重要前提，这些年欧洲的经济增长率一直很低，这和欧洲央行的货币 有关，因为他们认识到物价的稳定对于经济体系的长期健康的发展很重要，所以欧洲央行在制定货币 时将物价稳定放在首位，在追求物价稳定这一目标前提下才追求发展，所以欧洲看似经济增长率很低，没有中美两个 的增长率高。但是，欧元区、英国是以通货膨胀指标作为其货币 的名义瞄，这就造成欧洲资产尤其是英国资产是相对于中国和美国泡沫最低的资产，也是最安全的资产。这也是你这次记忆碎片里李嘉诚大举从中国撤离布局英国资产而不是美国资产的原因，因为他看到的是中国的货币 会导致通货膨胀率持续的高于欧洲和美国，中国所有人对房地产上涨预期的社会价值观和购买行为已经形成了高度一致，那些以前否定怀疑房地产上涨的人，随着房价的非理性上涨开始动摇自己的价值，被周围买房一族的价值观带来了不安全感，从而冲进了买房一族的大军，这就又进一步强化了房地产价格上涨，使得泡沫膨胀到了一个不可持续的地步，在刚刚开始强化的阶段，泡沫还没到顶部时李嘉诚就逃离中国资产，布局英国资产了，因为李嘉诚的投资哲学是绝不赚最后一个铜板。李嘉诚在中国房地产泡沫开始自我强化时就开使清空中国房地产了，他选择了布局英国资产了，虽然英国和欧元区经济的增长因为英国和欧元区的货币 将会长期保持在低水平，但在以后很长的一段时间内相对于美国和中国资产的抗风险能力非常的强，但这种强是以欧洲不产生黑天鹅和天灾人祸为前提的，目前，整个美国和中国都沉浸在泡沫之中，唯独英国的低通货膨胀率使得该国资产成为最好的避险资产，虽然中国的快速增长和美国的稳定增长是决定世界经济增长的主要力量，但成也萧何，败也萧何，2008年至2016年中国以过高的货币扩张 ，来博得经济名义上的高速发展，将会使资产泡沫达到史无前例的水平，外国的金融大鳄们都在虎视眈眈的看着呢，他们紧盯着中国人民银行和我们 的货币 ，外国资本大鳄运用他们金融上的专业能力对我们进行金融财富上的掠夺，我们以诚心相待打算和他们长相思守，无奈他们不会和我们长相思守，因为我们和他们的认知水平不在一个层次上，我们的认知里合作才能共赢，讲究的是关系，他们世界金融大鳄的认知里世界所有的东西包括人只有两种属性，价值和泡沫，讲究的是逻辑，在货币宽松达到顶层导致高通货膨胀现象时，你的资产就是泡沫，他们会毫无情谊的离你而去。中国的未来保持平衡、稳定的货币 至关重要，在国际关系中要在稳定的经济增长中，在过度到发达 的阶段中，平衡、稳定的货币 要求我们不仅要供给增发货币，也要学会消毁增发出来的货币，使金融资本精准的高效率流通。还有投资或创业时，你一定要注意货币 具有时滞性，货币 以前需要一年多的时间才能影响产出，两年过后会影响通货膨胀，但随着未来数字金融体系的建立，周期会提前。”