丁一宁喝了一口茶水，继续说道“这就是土地财政急速膨胀的第二层原因，政治激励。
华夏人民达成共识：发展才是硬道理，团结一致向钱看齐。
对地方官员考核的主要指标就是gdp，因此每个地方的执政者都有发展经济的强烈冲动，各地纷纷展开gdp竞赛，路数也都差不多：首先低价供应大量工业用地用来招商引资，入住的企业多了，税收也多了、就业人口也多了，人口多了，消费和住房需求也就上来了，这时候再高价供应商业用地，让房地产商建住宅，人越多房价就越高，房价越贵，地价也就涨得越猛，地方也就越富裕，地方再用这个钱去搞基础设施建设，出台更多税收优惠政策，吸引更多企业入住，更多企业带来更多就业人口，更多人口将房价推向更更高，经济就这样正向循环起来了。
这就是我们过去二十年经济发展的内在逻辑：一手低价供应低价工业用地，招商引资，创造税收和就业；一手高价供应商住用地，获得卖地收入填补财政空缺。
工业化和城市化两手抓，两手都要硬。双赢，赢两次，赢麻了。但是光靠卖地这点收入发展还是太慢了根本撑不起我们那些年我们gdp年均10%的增长率，修路搭桥、高铁机场这些都需要天量的资金，卖地那点钱杯水车薪所以土地财政只是表象，我们这二十年经济发展的终极奥秘其实是——土地金融。
我们知道，个人创业最大的难题是启动资金从哪里来，同样，国家发展经济也会遇到相同的问题——你的原始积累从哪来。
现在是文明世界，也不可能去抢，我们在工业化初期通过工农业剪刀差将农业积累转移到工业部门，从而奠定了初步的工业基础，但是接下来的大规模工业化和城市化需要的是天量的资本，这时候靠农民面朝黄土背朝天在泥土里一点点抠肯定是不行的，就算把农业全部牺牲掉也做不到。
没资本怎么办？
那只能向银行借了。
但向银行贷款首先解决就是信用问题，得有抵押物，刚好土地动不了也偷不走，天然就是最好的抵押物，于是地方政府和开发商用土地抵押贷出巨量资本，随后这些资本变成一栋栋高楼拔地而起。
从宏观层面来说，土地本来就是国家的，银行的钱也是国家印的，所以用国家的土地做抵押向国家借钱，本质就是以土地为信用基础发行货币。
这时候土地就变成了华夏币的锚——这就是土地金融的本质。
将土地变成了融资工具，凭空创造出天量资本，当然也不是凭空啦，我们向银行贷款，本质是向我们的未来借钱，房地产开发商抵押的未来是房价不断上涨，城投公司抵押的未来是城市越来越繁荣，大家都是以梦为马，策马奔腾活得潇潇洒洒，这就是土地金融的魔力所在，打破了时间和空间的限制，将未来贴现到当下，使其价值暴增，创造巨量原始积累，从而快速推进工业化和城市化。
这和公司上市融资的逻辑差不多，一家公司上市后通过发行股票融资，股民如果看好这家公司的未来，就买它的股票。
越多人看好，股价就被抬得越高，理解了这点我们再回头看当年的房地产改革，其实那一次就像是华夏各个城市集体ipo，不过发行的不是股票，而是房子。
过去二十年，买了哪个城市的房子，就相当于投资了那个城市的股票，城市发展得越好，股票价格就越高，对应的也就是房价越高。
这也解释了华夏经济最大的一个谜题，为什么华夏几十年经济飞速发展，然而华夏的股市却不动如山，坚如磐石。
炒股的人都知道，我们大a股有个魔咒般的数字——3000点。
每隔几年就要来一次三千点保卫战，问题出在哪？不是说股市是经济的晴雨表吗？怎么动不动就五雷轰顶呢？
现在明白了吧，其实股市只是配角，楼市才是华夏经济的晴雨表。
如果把不同城市的房价视作该城市的股价，就会发现这个股价的增长，和华夏经济的增长完全一致。
目前华夏楼市总市值大约65万亿美元，这个规模刚好和漂亮国股市相当，再加上一个倭国债市，这三个并称为全球资本市场三大奇迹，世界上最硬的三大资产，东西方永远不败的三大神话。
所以说，在我们这个国家一穷二白的时候，土地金融帮助了我们，以前所未有的速度积累起原始资本，随后又将资本变成一栋栋高楼，一座座工厂，一条条道路和桥梁。
最终我们用短短的三十年就完成了工业化和城市化，这无疑是个经济上的奇迹。
然而命运所有的馈赠暗中都早已经标好了价格，面对如今拥有的这一切，我们还是要思考：代价是什么？
对我们个人而言，最直接的体会就是高房价了，买一套房要掏空六个钱包，这有多少人顶得住？
当六个钱包都不够时，那就只好躺平了，低欲望社会就是这样躺出来的。
其次在社会层面，高房价拉大了贫富差距，先买房的人靠房产升值，完成了个人的财富积累，实现了阶层跃升，后来者再想上车就难了。
就像你吃着12元一份的羊肉粉，却有人有半条街的铺面收租，表面上大家都过着幸福的生。
从宏观层面上来看，土地财政虽然有力得拉动了经济发展，但拉到一定程度后，就会对各行各业造成挤出效应，尤其是制造业。
因为它占据了大量的社会资源，每次大放水全部被房地产一个行业吸进去了，那其它行业怎么办？
最后就变成旱的旱死，涝的涝死，这种结构性的问题需要很长时间去调整。
眼下最紧要的问题是——地方债务。
现在地方债务加起来超过50万亿，如果按照3%的年利率计算，每年利息就要1.5万亿，可见地方政府偿债压力有多大。
为什么会出现这么多债？
地方政府借的钱都是拿去搞基础设施建设去了，而基建最大的特点就是投资大、利润低、回报周期长。
比如地铁一公里造价十个亿，而我们坐一趟的票价才几块钱，这得猴年马月才能靠卖票回本。
估计没有哪个城市的地铁是能回本的，但是为什么还是不断有城市砸锅卖铁贷款也要修地铁？
因为它带来的社会效益是巨大的，而且还倍有面子，总不能说我们那么大个城市连个地铁都没有吧！那这太丢脸了！
所以地方政府为了公共福利，不停地搞建设，谁说为了赚钱就俗了！
当然，银行表示你不赚钱关我什么事啊！欠我们的钱和利息那可是一分都不能少！
所以地方政府为了还债，只能卖地。
刚才说了，地方政府靠用土地抵押向银行借债，搞好城市建设，同时低价卖地搞招商引资吸引就业人口，再高价卖高价用地盖房子推高房价，房价高了，地价也水涨船高。
这溢出受益就可以拿去还银行的债了。
下一轮用更高的地价撬动更多的债，靠这个实现不断循环。
所以这套经济永动机的核心是——房价。
房价一旦下跌，地价就得跌，地价一跌，地方政府就没钱还债，没钱还债，银行就急了。
所以地根连着银根，所以你理解为什么各地纷纷出来房价限跌令了吧！
如今华夏老百姓80%资产在房子上，地方政府80%的负债需要靠卖地偿还，因此房价不可能大跌。八壹中文網
往小了说这是身家性命，往大了说这就是国运。
一代人有一代人的岁月静好，一代人有一代人的负重前行。
当然，如果一直这样负重下去，大家都不敢生娃了，有没有下一代都不好说了，所以我们看到最近这几年，国家开始着手减负计划，而其中最紧迫的任务就是——去杠杆。
目前看问题很多，短期经济转型的迫切，中期城市化见顶，长期老龄化严重，出生率不足。
所以房地产终究会退出历史舞台，不过没办法退得那么快。
现在我们要帮助它怎么体面地退，它就像一个飞在空中的大气球，不能一下子刺破，否则爆炸起来就是金融核弹，现在唯一能做的就是不再给它吹气，同时把脚下这块经济陆地一点一点码高，它慢慢往下飘，我们经济往上升，最终实现双向奔赴。
这是个漫长的过程，期间会伴随着很多阵痛，这也是我们这一代人所要承受的——凡事皆有代价！”
“师父……您不是学中医修仙吗？怎么又研究起经济学来了？”
“不是研究经济学，是要多了解这个世界，这个社会，这个国家。
如果做人都做不好，还想做神仙？
修仙不是逃避现实，而是超脱现实，所以肯定要好好了解一下经济学，你看历史上修仙很厉害的人，做生意也很厉害，比如道家几个著名人物都是财神。”
“哦，哦！那师父，我听您讲完，我决定买个小二手房够住就行了，反正以后不但不涨价，还会跌价贬值，房子是买来住的，不是买来炒的，没必要透支自己的未来。”
“嗯，对的，还有什么事吗，没有其它事我就回去了。”
“嗯，没事了，对了，师父刚才您讲这些内容是从哪本书看的，我也想买这本书看。”
“不用买，我回头带来给你，叫做《置身事内》。”